23 июля 2017 г. 14:51
53 789 пользователей
за 24 часа на сайте
59.36 +0.43
Курс ММВБ на 23 июля 2017, 14:00
69.22 +0.66
Курс ММВБ на 23 июля 2017, 14:00
16.21 0.0
Курс ЦБ на 24 июля 2017

Георгий Дыханов рассказывает о проблемах строительной отрасли региона

Источник: Строю и ремонтирую
04 июля 201710:40
  133 0
Текст: Андрей Забелкин
Фото: из архива аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей
 
 
Георгий Яковлевич, о вашей правозащитной деятельности знают многие местные предприниматели. А недавно вы стали еще и президентом регионального Союза застройщиков и девелоперов. Зачем вам это?
 
– Чтобы лучше защищать права предпринимателей в строительной отрасли. Скажем, областное правительство забрало себе функцию выдачи разрешений на строительство у муниципалитетов. Обосновывалось это тем, что на местах возможна высокая коррупционная составляющая. И все считали, что когда разрешительная функция окажется у правительства, то все вздохнут свободнее, появится системный и более прозрачный подход. 
Но, как сейчас говорят застройщики, прозрачности нет никакой. Так, они не понимают, на каком основании им стали отказывать в выдаче разрешений. Или отказывают по формальным признакам. А когда застройщик их устраняет, появляются новые придирки. Результат: из 503 заявлений, поданных застройщиками в этом году, добро получили только 60. Тут надо выяснять, с чем это связано. Но есть лишь два варианта: либо в правительстве еще не разобрались с новой функцией, либо просто-напросто не хотят нормально работать. Чиновникам сейчас даны огромные полномочия, а ответственности при этом никакой. 
Другая наша цель: просвещение застройщиков в области законодательства. Также мы готовы защищать их права против беспредела... дольщиков. Да, есть такой термин – потребительский экстремизм. И сейчас для таких экстремистов возникает благоприятная почва. Потому что стоит застройщику допустить хоть одну ошибку, и дольщик может потребовать все деньги назад. 
 
Вы говорите об изменениях в законе «О долевом строительстве»?
 
– Да, новые требования начнут действовать с 1 июля. От застройщиков требуется максимальная открытость. И, к слову, договоры долевого участия становятся не самым дешевым способом привлечения денег. При этом банкиры под еще строящийся объект денег не дадут – он ведь не может быть залогом. Получается, что компании будут вынуждены строить так называемые пирамиды, когда кредит берется под уже возведенный, но не проданный объект, а деньги станут тратить на новый. Это тоже неправильный подход – появляются замороженные активы.
На мой взгляд, застройщики в своей массе пока не готовы к работе в новых условиях. У нас из полутора сотен компаний системными являются только с десяток. Поэтому почти никто из них, например, не сделал сайт согласно новым требованиям, на котором должны быть размещены все проектные декларации и фотографии строящихся домов. 
 
А что в вашем понимании значит «системная компания»?
 
– Комплексные подходы к застройке лично я вижу только у двух-трех компаний, работающих в регионе. Однако здесь надо учесть и то, что для создания полноценной инфраструктуры только перспективных для застройки земель в Калининграде требуется порядка 30 миллиардов рублей. При этом годовой бюджет Калининграда – всего 10 миллиардов. Допустим, город говорит застройщикам: давайте муниципалитет по мере возможности станет вкладывать средства в инфраструктуру. Но тогда получается, что деньги будут брать из карманов налогоплательщиков, то есть из наших с вами карманов. 
Вариант второй: компании за свой счет строят школы, поликлиники, стадионы на территориях, которые они осваивают. Но тогда эти расходы застройщики «забьют» в стоимость квадратного метра жилья. Получается, прощай доступное жилье? В этом случае чиновники говорят: мол, мы станем давать нуждающимся субсидии. А это опять же значит – деньги из наших налогов, плюс риск, что средства не дойдут до тех, кому они действительно нужны.
Пока Калининград идет по такому пути: стройте сами, включайте инфраструктурные затраты в квадратные метры. Это, с одной стороны, справедливо, а с другой – глупо. Ведь застройщики, чтобы снизить себестоимость «квадрата» до покупательной способности, станут экономить на всем. Вот и получается, что нет нормальных парковок, а спортивные площадки если и есть, то крохотные. В общем, дилемма очень серьезная. И потом, надо ведь вкладываться в энергоэффективность, потому что людей интересует, сколько они будут тратить на коммунальные расходы. 
 
Однако расходы на коммуналку интересуют покупателей, наверное, далеко не в первую очередь.
 
– А вы не заметили, как меняется ориентация покупателей, их предпочтения? И все варианты, которые проходили раньше, например, «черный ключ», сейчас людей уже не устраивают. Словом, это становится неинтересным покупателю. Поэтому застройщикам надо пересматривать подход как таковой. То есть надо сдавать квартиры по принципу «заходи и живи». 
Также жителей больше стала интересовать инфраструктура, о который мы уже говорили. Это наличие поблизости школы, детского садика, поликлиники, спортивных площадок, супермаркетов. И такие требования для нашего времени – вполне нормальные. 
 
В регионе строят миллион «квадратов» в год. Некоторые эксперты называют такие объемы жилья «строительным пузырем». Дескать, лопнет он скоро... 
 
– Тут, разумеется, все зависит от баланса между спросом и предложением. На сегодняшний момент и на долгие годы вперед спрос у нас будет превышать предложение. И вот почему. Возьмем, к примеру, среднеевропейский уровень проживания. Это 30-33 квадратных метра на человека. У нас официально – 27 «квадратов». Но если откинуть аварийное и иное непригодное жилье, то получится не больше 26. 
В Калининградской области проживают около миллиона человек. То есть до 33 «квадратов», чтобы дотянуть до среднеевропейского уровня, надо построить 10 миллионов квадратных метров. Мы сейчас строим метр на человека в год. Нетрудно подсчитать, что как минимум десять лет нам еще строить и строить. 
 
Но кто будет покупать эти квартиры? Есть мнение, что те, кто имел возможность, уже приобрели жилье. А у остальных просто нет денег, и даже ипотека им не поможет.
 
– Здесь тоже интересная арифметика. Считается, что спрос на жилье балансирует с предложением, когда стоимость одного «квадрата» приблизительно равна средней заработной плате. У нас в регионе она составляет порядка 30 тысяч рублей, а стоимость квадратного метра – чуть больше 40 тысяч. В принципе, мы очень близки к этому равновесию. 
Понятно, что половина из нашего миллиона «квадратов» в год – это индивидуальное строительство. И тенденция в пользу ИЖД будет только увеличиваться. Жильцы многоквартирных домов станут продавать квартиры и переселяться в особняки в пригороде. 
Тут я бы обратил внимание на другую беду – промышленное строительство у нас практически не ведется. И где мы тогда, спрашивается, будем получать новые рабочие места и растущие зарплаты? В старых довоенных помещениях, где люди сейчас «на коленке» собирают окна или жалюзи? Высокая зарплата идет за высокой производительностью труда. Для этого нужны современные здания, оборудование, технологии. А мы, скажем, в 2015 году возвели «аж» сто квадратных метров промышленного строительства. Инвесторов-промышленников очень и очень мало. За десять лет, с 2006 по 2016 год, в нашу ОЭЗ зашло всего 120 инвесторов-резидентов. И львиная доля из них занимается торговлей, а не производством. 
 

Читайте новости Клопс в своих любимых мессенджерах. Это бесплатно!

Telegram
@klopsrubot
Viber
viber.com/klops

Правила комментирования

Друзья! Администрация сайта Клопс.Ru стремится создать все условия для цивилизованной дискуссии и призывает пользователей придерживаться правил и, в первую очередь, отказаться от оскорблений, спама и экстремизма.

Обращаем ваше внимание, что содержание комментариев не является частью средства массовой информации Клопс.Ru, за любые нарушения российского законодательства несут ответственность сами пользователи.

При комментировании материалов в группе Клопс.Ru запрещается:

  • − употреблять нецензурные слова и выражения (даже с заменой букв значками/символами),
  • − оскорблять и проявлять неуважение к собеседникам,
  • − пропагандировать насилие, наркотики, фашистскую и профашистскую идеологию, заниматься расовой и национальной дискриминацией, затрагивать религиозные, этнические и сексуальные темы, которые могут оскорбить верования, чувства и убеждения других посетителей сайта,
  • − оставлять комментарии со спамом и рекламой.

Редакция Клопс.Ru оставляет за собой право удаления комментариев в случае нарушения вышеперечисленных правил. Администрация также имеет право не комментировать свои действия и не обсуждать их с пользователями.

avatar